Louer à un étudiant : quel bail signer ?

La plupart des étudiants cherchent leur logement auprès des propriétaires privés au moment de la rentrée universitaire. Voici les différents types de contrats de location que vous pouvez leur proposer selon que votre logement est meublé ou non.

Louer un logement meublé

Si votre logement contient le mobilier suffisant, vous pouvez le louer en meublé. Pour savoir si c'est le cas, vous trouverez la liste du mobilier indispensable dans notre article : Quels meubles pour une location meublée ?

Le bail meublé étudiant de neuf mois

Le bail étudiant est une alternative au bail meublé classique. Ce bail ne peut être proposé qu'aux logements meublés, destinés à des locations de plus courte durée. Il est d’une durée de neuf mois non renouvelable.

En tant que propriétaire, vous êtes assuré de récupérer votre logement au terme des neuf mois sans avoir à donner congé au locataire, et donc sans avoir à lui fournir de motif comme c'est le cas pour les locations classiques. De son côté, le locataire sait qu'il doit dans tous les cas libérer le logement au bout de neuf mois sans avoir besoin de vous envoyer une lettre de congé. Il a aussi la possibilité de partir en cours de bail, à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Au terme des neuf mois, si l'étudiant souhaite rester locataire de votre logement et que vous êtes d'accord, vous pouvez lui proposer de signer un nouveau bail de neuf mois, et ainsi de suite plusieurs fois, si besoin.

Opter pour le bail de neuf mois peut permettre au propriétaire de louer le logement pendant l'été en saisonnier puisque généralement les neuf mois correspondent à l’année universitaire.

Toutefois, louer en saisonnier n'est possible que si vous faites les démarches requises :

Outre la déclaration à faire systématiquement en mairie, de plus en plus de communes imposent désormais d'avoir obtenu une autorisation préalable et d'afficher dans l'annonce de location saisonnière un numéro d'enregistrement qu'elles donnent aux bailleurs qui en ont fait la demande.

C'est le cas, par exemple, à Paris, ou dans des communes situées en région parisienne, sur la Côte d'Azur ou encore dans des communes touristiques situées sur tout le territoire... car de plus en plus d'entre elles décident de restreindre la possibilité de louer les logements en saisonnier afin de préserver leur parc locatif résidentiel.

Le bail meublé d’un an renouvelable

Vous pouvez aussi proposer le bail meublé classique qui est conclu pour une durée d’une année, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Une fois arrivé à sa date anniversaire, le contrat de location se renouvelle pour une nouvelle période d’un an, et ainsi de suite tant que ni le bailleur ni le locataire n’ont donné congé.

La durée de ce contrat est au minimum d'un an. S'il ne vous est pas possible de prévoir une durée inférieure pour ce type de bail, il vous est en revanche possible de prévoir une durée plus longue : en signant un bail de deux ou trois ans par exemple. Mais là encore, seul le propriétaire s'engage fermement pour maintenir la location pendant cette période, car le locataire conserve toujours la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

Le bail mobilité

Le bail mobilité peut également être proposé à un locataire étudiant, s'il est en études supérieures ou en stage. C'est le seul bail modulable, ce qui en fait tout son intérêt. Il peut être conclu pour une durée de un à dix mois au maximum, en fonction des besoins de l'étudiant. Si l'étudiant recherche notamment un logement le temps d'un stage de quatre mois, le bailleur peut lui proposer de signer un bail mobilité de quatre mois en toute légalité. C'est à vous de le préciser dans le contrat de location. Arrivé à son terme, le bail prend fin sans que le bailleur ait besoin de donner congé au locataire. En revanche, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis d'un mois, comme c'est le cas avec les deux autres contrats types en meublé (bail d'un an renouvelable et bail meublé étudiant).

Ce bail peut être proposé à un étudiant dans les cas suivants :

- soit pour son année d'étude (au maximum 10 mois) ;
- soit le temps d'une formation professionnelle, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage ou encore d'un engagement volontaire dans le cadre d'un service civique notamment.

En revanche, contrairement au bail meublé étudiant, le propriétaire ne pourra pas proposer plusieurs baux mobilité successifs au même étudiant. Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, le propriétaire devra lui proposer soit le bail étudiant de neuf mois, soit le bail classique d'un an renouvelable. Seule exception : si le bail mobilité a été conclu pour une durée de moins de dix mois, le propriétaire pourra prolonger une fois la durée du bail par avenant, à condition qu'au total la durée de location ne dépasse pas dix mois.

Louer une chambre meublée chez soi

Un logement devenu trop grand. Il vous reste des chambres inoccupées. Pourquoi ne pas les proposer à la location à un étudiant tout en étant exonéré d’impôt ?
Vous pouvez proposer soit le bail classique meublé d'un an, soit le bail meublé étudiant de neuf mois non renouvelable, soit le bail mobilité.

Les loyers que vous touchez dans cette hypothèse peuvent être exonérés d'impôt, mais seulement à certaines conditions :

- Le logement dans lequel se trouve la chambre doit être la résidence principale du propriétaire-bailleur ;
- la ou les pièces louées meublées doivent constituer la résidence principale du locataire. Pour votre locataire étudiant, c'est le cas, car on considère que sa résidence principale est là où il réside pour ses études même s'il retourne chez ses parents chaque week-end et qu'il reste rattaché à leur foyer fiscal ;
- le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables » (déterminées chaque année).

Pour 2022, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

- 192 € en Ile-de-France ;
-142 € dans les autres régions.

Vous louez une chambre de 12 m² dans un appartement situé en Ile-de-France qui est votre résidence principale. Pour que celui-ci soit exonéré d’impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (192 x 12) / 12 = 192 €. Si vous dépassez ce montant, vous pouvez louer, mais vous serez imposé sur les loyers au même titre que pour un logement loué indépendamment de votre logement.

Tout logement mis en location, même s’il s’agit d’une chambre située dans votre domicile, doit respecter certaines normes (il doit être " décent ") et notamment mesurer au moins 9 m² de surface habitable.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

La loi Elan a également créé un autre contrat, encore plus souple que le bail mobilité. Il ne s'agit pas de location à proprement parler, car les modalités de ce type d'hébergement sont spécifiques. Il s'agit d'un mode de cohabitation qui permet à des personnes âgées de plus de soixante ans de partager leur logement avec des jeunes de moins de trente ans. Le senior peut proposer ce type d'hébergement même s'il est locataire lui-même du logement dans lequel il va proposer d'héberger le jeune. La durée du contrat est modulable. En revanche, le « loyer » doit être modeste. Mais en contrepartie, le bailleur peut demander quelques petits services au jeune qu'il héberge. Il peut s'agir par exemple de remonter le courrier ou de sortir occasionnellement le chien, mais en aucun cas de prodiguer des soins à la personne. L'idée est surtout d'assurer une présence bienveillante et de partager certains soirs de la semaine avec le senior, car l'esprit du dispositif est l’entraide et la solidarité.

Ce contrat est particulièrement adapté pour des personnes qui souhaitent louer une chambre de leur logement à des étudiants.
Il ne s'agit pas d'un bail habituel, car ce type d'hébergement n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais d'une convention spécifique entre la personne qui héberge et le jeune qu'elle accueille.
Il est donc conseillé de se tourner vers les structures et associations qui ont adhéré à la charte qui fixe les engagements à respecter, et qui proposent de mettre en relation les candidats intéressés par cette cohabitation intergénérationnelle solidaire, en proposant un contrat adapté et conforme.

Louer un logement vide

Si votre logement n'est pas meublé, vous allez signer un contrat de location vide avec le bail d'habitation classique de trois ans, mais cette durée peut être réduite occasionnellement, à condition que vous ayez un motif valable qui le justifie.

Le bail de trois ans

Cette durée s’impose, le bailleur ne peut ainsi pas proposer une durée inférieure au locataire, et ne peut en aucun cas lui donner congé avant la fin du bail. Si vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous devez respecter un préavis d'au moins six mois.

Un bail d’au moins un an

Par dérogation au bail classique de trois ans en location vide, il est possible de signer un contrat de location de moins de trois ans, si un événement précis d'ordre professionnel ou familial le justifie. La durée minimale du bail que vous pouvez proposer dans cette hypothèse est d'un an.
Dans tous les cas, vous devez indiquer le motif qui justifie la durée réduite dans le contrat de location (par exemple, si vous souhaitez reprendre votre logement pour y habiter dans la perspective de votre prochain départ à la retraite, ou si vous envisagez de mettre le logement à la disposition de l'un de vos enfants pour lui permettre de poursuivre ses études...).

Le motif invoqué pour fixer une durée réduite ne peut pas être la vente du logement, mais uniquement la reprise du logement pour un motif professionnel ou familial.

Si l'événement prévu justifiant de la reprise est différé, le bailleur peut proposer de reporter le terme du contrat à la nouvelle échéance. Mais un seul report est possible. Si l'événement prévu dans le contrat de location ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est considéré comme étant de la durée légale de trois ans.

Comment fixer le loyer

En location vide comme en location meublée, pour fixer le loyer de l'ensemble de ces baux, la règle est la même, que le locataire soit étudiant ou pas. Cela dépend du lieu où est situé le logement : en zone tendue, ou s'il est situé dans l'une des communes imposant des loyers à respecter au mètre carré comme c'est le cas : à Paris, à Lille, dans l'une des neuf communes de Plaine Commune, à Lyon ou Villeurbanne, dans l'une des neuf villes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble, ou encore à Montpellier ou à Bordeaux. Un double encadrement des loyers avec des règles spécifiques s'y appliquent désormais.

Par ailleurs, pour les contrats de location signés depuis le 24 août 2022, le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer du locataire précédent si le logement a une classe énergie F ou G. Cela concerne aussi bien les logements situés en zone tendue qu'en dehors. Il est donc dorénavant impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement.

Et pour les villes ayant mis en place des loyers de référence au mètre carré à ne pas dépasser, retrouvez les règles de fixation du loyer dans nos articles dédiés à chacune d'elles :

Si votre logement est situé :
- à Paris : Comment fixer le loyer du locataire à Paris ?
- à Lille : L’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
- dans l'une des communes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) : L’encadrement des loyers à Plaine Commune en vigueur depuis le 1er juin 2021 ;
- à Lyon ou à Villeurbanne : l’encadrement des loyers s'applique depuis le 1er novembre 2021 ;
- dans les neuf villes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les contrats de location signés depuis le 1er décembre 2021 ;
- à Montpellier : L’encadrement des loyers à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
- à Bordeaux : L’encadrement des loyers à Bordeaux à partir du 15 juillet 2022.

Source: www.pap.fr