5 cas d’exonération de la plus-value immobilière

Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de vente. Celle-ci est taxable, mais, selon la nature et le montant du bien vendu, la durée de détention et quelques autres cas encore, le fisc accorde des exonérations d’impôts. Quels sont les cas d'exonération ? Comment en bénéficier ? Réponses !


a plus-value sur la résidence principale

L’État exonère totalement les plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.Bien évidemment, il est obligatoire que celle-ci soit la résidence effective du propriétaire : en effet si son occupation est temporaire, elle ne peut pas être considérée comme telle. Attention toutefois, si le bien n’est pas occupé le jour de la vente, il faudra prouver qu’il l’était bien jusqu’au moment de la mise en vente, et que l’acte soit signé avant un délai raisonnable, en principe un an. 

Ce délai est reporté à deux ans pour les retraités et les adultes handicapés. Seules conditions à remplir : 

- ne pas dépasser le revenu fiscal de référence prévu par le Code général des impôts (10 988 € en 2020, auxquels s’ajoutent 2 934 € par demi-part supplémentaire) ;

- ne pas être imposable sur la fortune.

Les propriétaires occupant un logement de fonction peuvent également être exonérés si le conjoint et les enfants habitent effectivement dans la résidence principale.

L’exonération touche également les dépendances immédiates (garage, cave…) si elles sont situées à moins d’un kilomètre de la propriété.


La plus-value sur la première vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale

L’exonération de la plus-value réalisée sur la première vente d’un bien autre que la résidence principale est exonérée d’impôts au moment de la vente dans les cas suivants : 

- ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 dernières années, 

- réinvestir le montant total de la vente dans un autre bien dans un délai de 24 mois. Si le remploi est partiel,l’exonération sera proportionnelle. Par exemple, si le vendeur consacre60 % du montant de la vente à une nouvelle acquisition, seulement 60 % de la plus-value seront exonérés

- solder un prêt immobilier en cours. Par exemple, si le solde du prêtre présente 100 000 € et que la plus-value s’élève à 120 000 €, alors elle sera totalement exonérée.

- être invalide ou retraité, avec les mêmes conditions de revenus que pour la vente d’une résidence principale.


La plus-value sur les biens détenus depuis 30 ans

Quelle que soit la nature du bien, bâti ou terrain, s’il est détenu par le même propriétaire depuis au moins 30 ans, la plus-value réalisée sera totalement exonérée. Néanmoins, avant ce délai, il est possible de bénéficier d’abattements par année de détention à la fois au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux :


- 6 % d’abattement pour l’impôt entre 5 et 21 ans de détention, et 1,65 % pour les prélèvements sociaux,

- 4 % d’abattement pour l’impôt pour la 22e année et 1,60 % pour les prélèvements sociaux.

- 9 % d’abattement pour les prélèvements sociaux au-delà de 22 ans.


La plus-value sur les ventes inférieures à 15 000 €

Quel que soit le montant de la plus-value, elle est systématiquement exonérée si le montant de la quote-part détenue ne dépasse pas 15 000 €. Cela peut être le cas d’époux, d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire, ou de plusieurs propriétaires en indivision.


La plus-value des non-résidents européens

L’exonération est désormais totale si le logement vendu était la résidence principale en France. Néanmoins, le nouveau lieu de résidence ne doit pas être un paradis fiscal. Deux conditions cependant :


- la vente doit être réalisée au plus tard au 31 décembre suivant le départ,

- le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté dans ce laps de temps.



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