Après le coût des travaux, c’est la deuxième raison pour laquelle les propriétaires bailleurs ne rénovent pas leur logement. Le motif est inattendu : la présence du locataire. Mais à bien y réfléchir, il n’est pas si incohérent. Car il paraît compliqué de réaliser une rénovation complète d’un appartement, comme le recommande le gouvernement, si le bien est occupé.
Généralement, le propriétaire profite plutôt de la vacance du bien entre deux locations pour réaliser les travaux. Mais dans le cas où le bail est toujours en cours, la loi est stricte : le bailleur doit pouvoir avoir accès au logement notamment s’il souhaite faire des « travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), sauf les samedis, dimanches et autres jours fériés.
À charge pour le propriétaire de prévenir son locataire avant le début des travaux en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il précise la nature des travaux (rénovation énergétique en l’occurrence) et leur mode d’exécution (date de début des travaux, durée, nécessité d’accès...).
Une baisse de loyer en cas de travaux de plus de 21 jours
Dès lors, se pose une question : le locataire peut-il rester dans le logement ou doit-il le quitter ? C’est aux deux parties d’en décider mais le législateur prévient le bailleur que «si l’exécution des travaux a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Si tel n’est pas le cas, le locataire a la possibilité de rester dans le logement pendant les travaux. Une solution difficilement envisageable surtout si le bien est entièrement rénové. Ou bien d’un commun accord, le bailleur et le locataire décident que le second s’installe ailleurs (dans un autre logement ou à l’hôtel).
Encore faut-il, d’une part, que le propriétaire possède un autre bien ou accepte de prendre à sa charge les frais de relogement ou d’hébergement.
D’autre part, le locataire doit être d’accord pour habiter - temporairement - ailleurs. A priori ce n’est pas dans son intérêt de rester dans un logement en travaux ou non rénové.
Côté loyer, le locataire ne peut réclamer une baisse qu’à une seule condition : si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil). Dans ce cas, la loi prévoit que le propriétaire doit lui accorder une diminution proportionnelle à la durée des travaux.
À noter enfin que «si les réparations rendent le logement inhabitable », le bail peut être résilié (article 1724 du Code civil).
Bref, ces complications prouvent, s’il en était besoin, que la rénovation d’un logement est loin d’être une sinécure. Même avec une aide publique.
source : immobilier.lefigaro.fr
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