Procédures en cours dans un procès-verbal d'AG: faut-il renoncer à l'achat ?

Votre offre d’achat a été acceptée par l’actuel propriétaire du bien immobilier que vous convoitiez ? Félicitations ! Mais l’aventure est loin d’être terminée. Vous devrez épluchez tous les documents avant de signer le compromis. Que faire si vous découvrez une procédure en cours dans l’un des PV d'assemblée générale ?

Acheter un bien en copropriété, un appartement comme une maison, signifie qu'il faudra faire attention à la gestion de la copropriété (dettes, charges, entretien, etc.). L'acquéreur doit alors vérifier si des procédures sont en cours, si la copropriété est bien entretenue et si les charges ne sont pas trop élevées... Voici nos conseils si vous constatez des procédures dans une copropriété.

Des documents à fournir obligatoirement à l'acquéreur pour un achat en copropriété

Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014, les acquéreurs d’un bien immobilier sont mieux protégés et informés. Lorsque le logement se situe au sein d’une copropriété, le vendeur a pour obligation de transmettre des documents supplémentaires relatifs à la copropriété avant la signature du compromis, notamment :

1.le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
2.les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur ;
3.le carnet d’entretien de l’immeuble, indiquant les différents travaux réalisés dans la copropriété ;
4. et le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans.

Les procédures en cours doivent être mentionnées

« Les procédures en cours doivent être mentionnées, ainsi que les dettes globales de tous les copropriétaires, indique Maître Criqui, notaire dans le Bas-Rhin. Les dettes vis-à-vis de tiers – les prestataires extérieurs, s’occupant par exemple de l’entretien des parties communes ou des espaces verts – doivent également être communiquées. »

Dans quels cas une procédure peut elle être lancée en copropriété ?

Une procédure peut être lancée si un propriétaire n’a pas payé ses charges. «Une mise en demeure d’huissier pouvant engendrer une vente forcée du lot peut être lancée pour stimuler ce copropriétaire et le contraindre à régler la situation, explique Maître Criqui. S’il n’est pas en mesure de le faire et que la vente du lot a effectivement lieu, le syndicat se remboursera sur le prix de vente, proportionnellement aux charges qui n’auront pas été payées ».

Une procédure peut également être lancée vis-à-vis de tiers. « Il arrive, par exemple, que la copropriété ait engagé des travaux ayant nécessité un permis contre lequel un recours est intenté », raconte Maître Criqui.

S’il s’agit d’un immeuble neuf, une procédure peut être lancée via l’assurance dommages-ouvrage, dans le cadre de la garantie décennale applicable dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Faut-il renoncer à son achat immobilier en cas de procédure en cours ?

Toutes les informations importantes concernant la copropriété doivent donc vous être transmises, au plus tard lors du compromis de vente. Après la signature de celui-ci, vous avez 10 jours pour vous rétracter.

Renseignez-vous sur la nature de la procédure en cours

L’existence d’une procédure n’implique pas forcément de gros risques pour vous. Demandez conseil à votre notaire, qui vous aidera à prendre la bonne décision. « Une procédure en récupération de charges vis-à-vis d’un copropriétaire au sein d’une grosse copropriété ne représente pas de gros risques pour l’acquéreur, souligne Maître Criqui. La procédure permettra, au contraire, de récupérer les charges impayées. En revanche, l’absence de procédure dans le cas d’impayé très important,atteignant par exemple 20 ou 30 000 euros, peut être une source d’inquiétude justifiée. Mais le plus important, quelle que soit la décision prise par l’acquéreur, est que ce dernier soit conscient des risques encourus s’il rejoint une copropriété en difficulté financière et s’il achète, que cela soit en connaissance de cause. »

Il n'est pas rare de voir un bien en vente à un prix inférieur au prix du marché. C'est souvent le signe d'un défaut ou en raison d'une (voire même plusieurs) procédure en cours...Tout dépend aussi du bien immobilier que vous comptez acheter, de sa localisation, de son prix d’achat (rejoindre une copropriété en difficulté financière peut avoir une incidence sur le prix de vente). A vous de peser le pour et le contre, en tant qu’acquéreur informé et éclairé.

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